Ci sono errori molto gravi, e uno in particolare, che non devi fare mai nei lavori di ristrutturazione, se non vuoi rischiare la demolizione della casa.
Ristrutturare un immobile può sembrare un intervento semplice, ma nel diritto urbanistico basta una valutazione errata per esporsi a conseguenze molto pesanti e tra queste, la più drastica è senza dubbio la demolizione dell’opera. Il problema nasce spesso da una sottovalutazione delle norme o, più frequentemente, da una classificazione sbagliata dei lavori: si rischia, insomma, di essere accusati di aver commesso un abuso edilizio.
Con questo termine, si intendono tutti gli interventi realizzati senza il necessario titolo abilitativo oppure in difformità rispetto a quanto autorizzato. Non si tratta solo di costruzioni completamente prive di permessi, ma anche di modifiche che alterano in modo sostanziale il progetto originario: in questi casi, il DPR 380/2001 stabilisce che, in presenza di una condanna, il giudice disponga anche la demolizione dell’opera abusiva, una misura che viene eseguita direttamente senza ulteriori passaggi amministrativi.
Differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione: perché si rischia la demolizione
L’errore più frequente riguarda la qualificazione dell’intervento, vale a dire che spesso si tende a presentare un progetto come ristrutturazione edilizia, quando in realtà, per caratteristiche e impatto, si configura come una nuova costruzione. La differenza è tutt’altro che formale, perché la ristrutturazione presuppone una continuità con l’edificio esistente, mentre la nuova costruzione implica la realizzazione di un organismo edilizio diverso.
Recentemente una sentenza del TAR Lombardia ha chiarito che, quando questa continuità viene meno, non è più possibile parlare di ristrutturazione e il titolo abilitativo può risultare invalido, con conseguenze che vanno dalle sanzioni fino all’ordine di demolizione. La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nel ritenere che la demolizione rappresenti la conseguenza naturale dell’abuso edilizio e non deve per forza esserci la totale assenza di permesso.
Quando si può evitare la demolizione della casa
Esistono comunque situazioni in cui l’applicazione automatica di questa misura viene attenuata e la demolizione può anche essere considerata sproporzionata. Ciò accade quando entrano in gioco esigenze abitative fondamentali o condizioni di fragilità sociale, vale a dire se l’immobile abusivo rappresenta l’unica casa disponibile e l’intervento è di entità limitata: in questi casi specifici, può prevalere la tutela della persona, in un contesto che richiama l’articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo.
Attenzione però perché questo principio non garantisce un diritto assoluto a mantenere un immobile abusivo: in assenza di situazioni di particolare disagio, prevale comunque l’interesse pubblico al rispetto delle regole urbanistiche. Si può riccorere comunque a volte a strumenti per regolarizzare alcune difformità, come le sanatorie, comprese quelle introdotte dal cosiddetto “Salva Casa”, che possono intervenire soprattutto per interventi risalenti nel tempo.
